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Mehrfamilienhaus in Leipzig verkaufen
Mehrfamilienhäuser als Vermögensanlage für Generationen
Über Jahrhunderte hinweg waren Mietshäuser eine gefragte Geldanlage für Handwerker, wohlhabende Bürger oder Fabrikanten in Leipzig. Zum Zwecke der Alterssicherung durch langfristige Einnahmen aus der Vermietung wurden Mehrfamilienhäuser gebaut oder neuwertig gekauft. Die gründerzeitliche Stadterweiterung in Leipzig oder anderen deutschen Städten wären ohne Privatanleger nicht vorstellbar gewesen. Die sogenannten Renditeimmobilien oder auch Zinshäuser waren zudem eine feste Säule der Altersvorsorge in unruhigen Zeiten mit starken inflationären Tendenzen.
Durch den hohen Kapitalbedarf waren Mehrfamilienhäuser als Anlageform stets einem betuchten Klientel vorbehalten. Ab Mitte des 19. Jahrhundert schaffte die sogenannte Rentenschuld als Sonderform der Grundschuld Abhilfe. Mit ihr konnten regelmäßige Zins-Zahlungen aus dem Grundstück an Dritte grundbuchrechtlich abgesichert werden. Die Immobilie als Anlageform wurde somit auch für andere Anlegerkreise attraktiv. Heute hat die Rentenschuld in der Praxis kaum Bedeutung. Für kleinteilige Investments wurde ab 1951 mit dem Gesetz über Wohneigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) vorwiegend die Eigentumswohnung als Rechtsform gewählt. Sie versprach selbständiges Eigentum auf der Etage, größere Unabhängigkeit und ist leichter zu verkaufen.
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Seit 2016 sind die Immobilienpreise auf breiter Front in den sogenannten Schwarmstädten, Leipzig gehört mit einem Zuwachs von durchschnittlich etwa 11.000 Einwohnern jährlich zweifelsohne dazu, gestiegen. Die Tendenz setzt sich auch im Jahr 2022 fort. Ende 2021 zählte die Messestadt laut Statistischem Landesamt bereits 609.869 Einwohner. Der prognostizierte Bevölkerungsanstieg hat sich im Jahr 2021 verlangsamt. In der Hauptvariante der letzten Bevölkerungsprognose sollten es zum 31.12.2021 schon 615.000 Einwohner sein. Dennoch erzielt die Messestadt seit 2013 fast jedes Jahr den höchsten prozentualen Bevölkerungszuwachs unter den Großstädten in Deutschland.
Dort wo die Einwohnerzahlen stetig wachsen, haben die Immobilienpreise über alle Wohnimmobilienarten hinweg kräftig zugelegt. Bei der Preisfindung von Immobilien spielen die Zukunftsaussichten eine immer größere Bedeutung. Manche Fachleute sprechen von Euphorie, andere wiederum von einer Unterbewertung der Immobilien im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten.
Das Marktsegment der Zinshäuser und Renditeimmobilien war bereits im vergangenen Jahrzehnt in ganz Deutschland bei Kapitalanlegern begehrt. Fehlende Anlagealternativen und eine noch nie dagewesene Niedrigzinsphase ermöglichen zudem hohe Tilgungsleistungen. In der Summe aller Faktoren war ein langfristiges Investment in Wohnimmobilien vielversprechend.
Besonders aktiv am Markt sind daher Privatanleger. Lohnende Zinshäuser sind bereits für weniger als eine Million Euro zu haben und somit für Privatleute mit Vermögen oder hohem Einkommen erschwinglich. Diese Käufergruppe schätzt Zinshäuser vor dem Hintergrund von Börsenturbulenzen, Niedrigzinspolitik und wachsender Inflation als krisenfeste Vermögensklasse.
Angelockt werden diese Käufer auch dadurch, dass derzeit zumindest in den wichtigsten deutschen Großstädten die Mieten zum Teil deutlich steigen. Es ergeben sich zusätzliche Chancen auf steigende Renditen und Gewinne. Infolgedessen sind aktuell Höchstpreise beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern erzielbar.
Renditeimmobilie oder 1A-Lage, das ist hier die Frage!
Der Immobilienmarkt in den Metropolen Berlin, Hamburg, Stuttgart, München, Düsseldorf oder Köln ist weitgehend leergefegt. Gesucht wird nach Bruttoanfangsrenditen, gemeint ist das Verhältnis von Jahresmiete zum Kaufpreis, bei Zinshäusern von zirka 3%. Doch nicht immer sind die vorhandenen Mieteinnahmen eine Richtgröße für die zu erzielenden Kaufpreise. Oft werden sogenannte Perspektivmieten, also zukünftige Mieterwartung, angesetzt. Besonders in Top-Lagen der Großstädte werden Liebhaberpreise angesetzt, weil der Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen hohe Gewinne ermöglicht. Nicht selten werden bei historischen Altbauten mit Türmchen und Erkern Spitzenpreise erzielt, welche den fachkundigen Rechner fragend zurücklassen. Der Faktor Emotion und die Attraktivität ist bei Immobilien nicht zu unterschätzen beziehungsweise in Zahlen erfassbar.
In Leipzig kann noch von einem homogenen Mietmarkt gesprochen werden. Die Preisunterschiede in den einzelnen Stadtteilen sind noch sehr gering. In der Ratsversammlung am 23.06.2021 wurde der Leipziger Mietspiegel 2020 als sogenannter qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB beschlossen. Im Ergebnis der Datenerhebungen der jeweiligen Mietspiegel wurde eine gesamtstädtische Durchschnittsmiete (Median) ermittelt. Diese lag für den Mietspiegel 2016 bei 5,24Euro, für den Mietspiegel 2018 bei 5,54 Euro und liegt nun für den Mietspiegel 2020 bei 5,89 Euro pro qm im Bestand ermittelt.
Bei einer Neuvermietung von Bestandwohnungen (mindestens 10 Jahre alt) stiegen die sogenannten Angebotsmieten laut des renommierten Institutes Empira im gleichen Betrachtungszeitraum von durchschnittlich 6,45 Euro auf 7,63 Euro pro qm im Jahr 2021. Hingegen kann bei der Vermietung von Neubauwohnungen im Erstbezug von einem leichten Preisrückgang gesprochen werden. Wurden 2020 im Durchschnitt noch 10,61 Euro pro qm verlangt, sind heute im Mittel 9,04 Euro pro qm zu bezahlen. Fachleute gehen davon aus, dass die Spitzenmieten am Markt erreicht sind. Der Mietmarkt kann letztendlich nur das abrufen, wozu die Bewohner wirtschaftlich in der Lage sind. Von einer Mietpreisexplosion kann aus Sicht das Autors nicht gesprochen werden.